上海是我国经济最发达的国际化大都市之一，商业历史悠久，历来都有着“十里洋场”的美誉。上海的各种商场数量众多，商业内容丰富、竞争激烈，在两百多个购物中心项目、一千多万平米面积中，每一个商圈或商场无不在进行创新、突破，提升商业价值和商业内涵。而客流分析作为精细化运营的第一步，可以为整个商场的价值提升提供重要依据。

MobTech袤博商业地产项目分析师以上海国贸汇ITC、港汇恒隆、美罗城为例，带大家解析如何基于大数据做商业体精细化运营。将从商场客流分析、消费热度分析、营销活动分析和客群特征分析四个层面展开，由于干货内容太多，将分为上下篇进行阐述。

今天，本篇将先从商场客流分析、消费热度分析两个维度深入展开。

 

商场客流分析

 

MobTech商业地产大数据显示，2020年Q2季度上海市客流迅速回暖，5月较4月上升30%左右，疫情后商场复苏迹象明显。在Q2季度全市商场客流TOP10排名中，前五排名相对稳定，后五名略有浮动。案例项目国贸汇ITC在Q2季度排名上升至第190名，港汇恒隆排名稳定在前15名以内，美罗城排名在6月下滑至第50名。

从国贸汇ITC、港汇恒隆、美罗城的月度客流变化可以看出：2月受疫情影响客流值均处于低谷，3月起有明显复苏现象，5月由于小长假客流呈现高峰。Q2客流整体环比增加1.7倍，根据客流增长趋势预判，下半年有望持续增长。

从国贸汇ITC、港汇恒隆、美罗城的日客流变化可以看出：国贸汇ITC在Q2日客流变化波动不明显，6月25日有一个小高峰，港汇恒隆与美罗城在五一小长假期间迎来客流高峰，日客流突破5万，是疫情影响市场低迷以来首次回到高峰；而多个双休日的日客流相反，港汇恒隆双休日客流比工作日少，这是由于港汇广场的办公楼人群工作日常去消费的影响因素。

从国贸汇ITC、港汇恒隆、美罗城的Q2客流竞争关系可以看出：港汇恒隆和美罗城对国贸汇ITC的客流吸引力都较强，分别达到22.34%和22.71%，且港汇恒隆对美罗城的客流吸引力也较强达到20.77%；国贸汇ITC和美罗城对港汇恒隆的客流吸引力较弱，分别为3.33%和6.49%；国贸汇ITC对美罗城的客流吸引力一般为4.05%；港汇恒隆和美罗城是国贸汇ITC的客流的两大重要竞争对手，且国贸汇ITC对这两个商场的客流吸引力较弱。

从国贸汇ITC、港汇恒隆、美罗城的客群流失率（Q1到访过本商场，Q2没再到访过该商场判定为流失人群；流失人群/Q1本商场客群总数）分析来看：

从国贸汇ITC与港汇恒隆、美罗城的客流辐射范围贡献率（该地点内去过该区域的人数/去过该区域的总人数）的对比分析可以看出：3KM以内国贸汇ITC居住人群贡献率最高约占40%，工作人群贡献率同样最高约占51%，8KM以内居住人群贡献率最高的为美罗城达45%，工作人群贡献率最高的为港汇恒隆约占46%。3-5KM与5-8KM居住人群与工作人群贡献率差异较小，均为10%左右浮动。由此可见客流辐射范围最远的为港汇恒隆，地缘性客流最多的为国贸汇ITC。

消费热度分析

 

从国贸汇ITC、港汇恒隆、美罗城的客群业态到访占比与热度可以看出：国贸汇ITC业态到访占比最高的为零售，其次为餐饮，目前没有休闲娱乐，热度指数相反，餐饮高于零售；港汇恒隆与其类似，零售占比遥遥领先其他业态达72%，餐饮热度最高；美罗城业态到访占比及热度均为餐饮，零售占比略低于餐饮。

从国贸汇ITC与港汇恒隆、美罗城的客群业种热度榜单---餐饮可以看出：国贸汇ITC的休闲餐饮热度最高，港汇恒隆与美罗城中式正餐热度最高，日料热度稳定在第三；从占比来看，国贸汇ITC的休闲餐饮占比最高，其次为西餐，港汇恒隆和美罗城休闲餐饮占比最高，其次为中式正餐，由此看来，客群选择国贸汇ITC的西餐要高于港汇恒隆和美罗城，但中式正餐目前没有，可适当考虑此类业种。

从国贸汇ITC、港汇恒隆、美罗城的客群业种热度榜单---零售可以看出：国贸汇ITC零售业态种种那个服装服饰最受欢迎，到访占比搞到55%，港汇恒隆同样也是服装服饰最受欢迎占36%，但零售业种较多，美罗城零售业种里化妆品占比最高达22%，其次为服装服饰约20%，由此可见国贸汇ITC的服装服饰业种优势较明显，但业种品类较少，建议丰富业种品类吸引更多客群。

从国贸会、港汇恒隆、美罗城的客群店铺热度榜单---亲子、生活服务、休闲娱乐可以看出：在亲子的细分业种中，国贸汇ITC和美罗城的儿童服务热度较高，港汇恒隆的儿童零售热度较高；在生活服务的细分业种中，国贸汇ITC和港汇恒隆的配套服务热度较高，美罗城的专业美护热度较高；在休闲娱乐的细分业种中，港汇恒隆和美罗城的娱乐体验热度较高，其中港汇恒隆热度为2.98，美罗城为2.57。

从国贸汇ITC、港汇恒隆、美罗城的客群到访店铺热度榜单---餐饮可以看出：在餐饮类的店铺中，国贸汇ITC的PEETSCOFFEE皮爷咖啡热度最高为2.27,；港汇恒隆的港丽餐厅、美心翠园、PIZZAMARZANO热度较高分别为5.76、3.58、3.16；美罗城CRAZYONES西班牙海鲜饭、虫二酒肆、云海肴云南菜、度小月热度较高，均大于5。

从国贸汇ITC、港汇恒隆、美罗城的客群到访店铺热度榜单---零售可以看出：在零售类的店铺中，国贸汇ITC的野兽派BEAST热度最高为4.64,；港汇恒隆的OLE、UNIQLO优衣库、ZARA热度较高分别为28.82、25.97、11.21；美罗城的大众书局、橡子共和国、无印良品热度较高，均大于7。

从国贸汇ITC、港汇恒隆、美罗城的客群到访店铺热度榜单---亲子可以看出：在亲子类的店铺中，国贸汇ITC和美罗城均只有两个，国贸汇ITCUFITS孕产服务机构热度较高为1.42，美罗城NICI热度较高为1.94，港汇恒隆KIDSLAND 凯知乐、ILOLLIPOP、YEEHOO 英氏热度较高，均大于2。

从国贸汇ITC、港汇恒隆、美罗城的客群到访店铺热度榜单---生活服务可以看出：在生活服务类的店铺中，国贸汇ITC的海马体大师店热度较高；港汇恒隆瑞匠手表维修、KRAEMERPARIS热度较高分别为4.28、2.08；美罗城孙平形象设计、MUSALON、海马体照相馆、伊本造型热度较高均大于2。

从国贸汇ITC、港汇恒隆、美罗城的客群店铺热度榜单---休闲娱乐可以看出：在休闲娱乐类的店铺中（国贸汇ITC无休闲娱乐），SFC上影影城热度均为最高，其中港汇恒隆热度为2.98，美罗城为6.06；美罗城好乐迪和舒适堡热度也较高，分别为3.36和1.18大于城市平均水平。

知己知彼，百战不殆。通过商场客流分析和消费热度分析，一方面可以明确商场体量和定位，竞争优劣势；另一方便可以洞察客群的消费偏好，为招商运营和业态分布提供重要依据。MobTech袤博商业地产解决方案通过大数据、AI算法等技术帮助商业项目洞察定位、招商、运营等全业务流程中的关键环节，为商业地产行业发展持续输出数据价值，助力把握行业新风向、研判行业趋势。