2020年因受到新冠疫情的冲击，在一定程度上影响了商场、写字楼的营运。然而某商场在Q2疫情缓解之后却体现了强劲的增长动力，通过采取积极的营销和推广策略，全年实现收入4.55亿元，年度商业营运服务收入同比增长126.9%至9660万元。该项目集团表示：通过数字化管控，提升服务效率及客户满意度，构建跨业态合作生态圈，同时，商业业管理及营运服务获得市场认可，让第三方轻资产输出落地。

 

据悉，包括房企和物企在内的头部地产企业中，约八成已经开始数字化布局，半数成立了自己的数字化团队。然而，只有两成左右的头部企业发布了比较清晰的数字化战略，逾六成的企业仍在规划中，仅仅 15% 的企业可以实现企业级的战略落实。数字化转型对房地产行业是大势所趋，但同时也是任重道远。

 

今天，MobTech袤博商业地产项目分析师将以B商场项目（真实合作案例，按项目方要求给予匿名）为例，将从该项目辐射客群分析及周边竞品客群分析两个方面进行客群洞察，从而助力商业地产数字化运营。

 

第一部分 该项目辐射客群分析

 

MobTech项目辐射客群分析，包括：30/40/50min等时圈辐射客群类型及数量，未来潜在客流（周边楼盘看房人群）盘点，游客客流盘点，三类客群基础画像和三类客群消费特征等维度。具体表现在：自驾30/40/50min辐射（居住/工作）客群数量，项目周边售楼处近一年每月看房人群总数量，项目周边景区近一年每月游客总数量，居住人群居住地热力图/工作人口工作地热力图，看房人群居住地热力图，旅游客群常驻城市排名TOP30，常驻客群/未来潜在客群/旅游客群基础画像及餐饮画像，常驻客群/未来潜在客群/旅游客群常去商场排行以及常驻客群/未来潜在客群商场类项目消费品类偏好及品牌偏好。

 

 

以上图自驾30/40/50min辐射（居住/工作）客群数量为例，通过自驾时圈可以基本了解B商场的客群覆盖区域，一方面可以通过数据分析，例如包括居住人口数量、工作人口数量和常驻人口数量（去重）了解该项目的体量，另一方面也可以通过调研竞品商场情况，洞察客群，获悉客群偏好，布局合适的业态和营销活动。

 

通过居住地热力图可见，B商场的客群主要集中在项目周边3KM范围内的A城、B小区、E小区等，这块区域都可以进行重点调研，具体调研方式可以多样。同时，通过对A城主题乐园的客群洞察：游客中无子女客群与有子女客群比例约为 6：4；半数游客选择1-3日游；游客以选择经济型酒店为主，也存在部分豪华酒店需求。这些数据适用于亲子业态布局、经济实用型酒店等参考。

 

二、周边竞品客群分析

 

MobTech项目辐射客群分析，包括：竞品客流量盘点、竞品客群基础画像和竞品客群消费特征。具体表现在: 竞品2019年每月客流量，竞品客群基础画像（性别、年龄、收入能力、小孩年龄），竞品客群常去商场排行，竞品客群常去品牌排名Top 10和竞品客源居住地热力图。

 

从竞品客流量盘点可知，竞品项目（蓝色线标注）在2019年的月客流情况是：最高客流在8月高于100万，最低客流在2月低于50万。B商场（红色线标注）在2019年的月客流情况是：最高客流在1月80万左右，最低在11月40万左右。5月是两个项目客流量重叠的交汇点，5月前，B商场的客流都占优势地位，5月后，竞品项目奋起直追，迎头赶上。由此，B商场可以通过竞品对比，重点调研竞品项目在5月后才做了哪些战略和策略调整，从而实现客流量猛增。

 

伴随着我国城镇化进程，中国商业也在飞速发展百花齐放。数据显示，中国商业体的存量已经达到了一个很可观的数量。商业地产由增量转向存量，从粗放式发展到精细化运作，包括存量商业盘活、品牌业态创新、场景体验升级等，对商业创新提出更高的要求。加之新消费群体的崛起催生新需求，进而催生新品类、新场景，购物中心如何抓住这些日新月异的“新需求”，数据是核心。

 

MobTech袤博商业地产解决方案以分类清晰的城市配套数据、覆盖全城的商场客流数据以及维度丰富的客群画像数据为核心，从城市规划、商场商圈到客群画像全方位地为商业地产项目赋能。当前可解决地产企业用户进驻城市、投资拿地、商业选址、商场定位、业态预判、营销投放等地产业态场景的数据服务及应用。